Cynyddu’r cyflenwad tai

08 Mehefin 2016

Erthygl gan Jonathan Baxter, Gwasanaeth Ymchwil Cynulliad Cenedlaethol Cymru

View this post in English | Darllenwch yr erthygl yma yn Saesneg

Erthygl  o’r ddogfen Materion o Bwys 2016

Mae anghenion a dyheadau pawb yn wahanol wrth chwilio am gartref – o’r sawl sy’n prynu am y tro cyntaf, i’r rhai sy’n rhentu, i rywun sy’n chwilio am do uwch ei ben. Ond a yw Llywodraeth newydd Cymru yn gwneud digon i gwrdd ag anghenion tai’r genedl?

Nid yw Cymru yn adeiladu digon o gartrefi. Mae cyflenwad annigonol o dai yn cael effaith negyddol nid yn unig ar les unigolion, ond ar les economaidd y genedl hefyd. Dyna pam y mae’n rhaid i Lywodraeth newydd Cymru roi blaenoriaeth i gynyddu’r cyflenwad o dai.

Yn ôl ymchwil ddiweddar, mae angen adeiladu tai ar raddfa nas gwelwyd ers sawl degawd er mwyn cwrdd â’r angen a’r galw. Mae rhywfaint o dystiolaeth bod y cyflenwad wedi cynyddu yn ddiweddar, ond mae diffyg blynyddol o hyd at 5,000 o gartrefi.

Ni welir y cartrefi ychwanegol hynny os bydd y sector preifat, y sector cyhoeddus a’r trydydd sector yn gweithio ar wahân; yn hytrach, mae angen i’r sector cyfan gydweithio o dan arweiniad strategol Llywodraeth Cymru.

Faint o gartrefi sydd eu hangen?

Yn ôl ei ymchwil ddiweddar, awgrymodd y diweddar Dr Alan Holmans (a gâi ei gydnabod fel prif arbenigwr y DU ym maes rhagamcanu’r angen a’r galw am dai yn y dyfodol), gallai fod angen cynifer â 12,000 o gartrefi newydd bob blwyddyn ar Gymru. Mae hyn yn bennaf oherwydd y cynnydd a ddisgwylir yn nifer yr aelwydydd un person. Yn 2014-15, adeiladwyd ychydig dros 6,000 o gartrefi newydd yng Nghymru. Hanner canrif yn ôl, câi tua 20,000 o gartrefi’r flwyddyn eu hadeiladu.

Tai newydd a adeiladwyd yng Nghymru rhwng 1955 a 2015

Pwy fydd yn adeiladu’r cartrefi newydd?

Ym 1955, adeiladwyd dros 70% o’r holl gartrefi newydd gan y sector cyhoeddus. Drigain mlynedd yn ddiweddarach, mae’r sefyllfa fel arall, gyda dros 80% o gartrefi newydd yn cael eu hadeiladu gan y sector preifat.

Yn 2015, llofnododd Llywodraeth Cymru gytundeb cyflenwad tai gyda’r Ffederasiwn Adeiladwyr Cartrefi i bwysleisio pwysigrwydd y bartneriaeth honno, gan gynnwys rôl y sector preifat o ran darparu tai fforddiadwy. Cyn hynny, llofnodwyd cytundeb tebyg gyda Cartrefi Cymunedol Cymru, sef corff sy’n cynrychioli cymdeithasau tai. Cymdeithasau tai a ddarparodd 89% o’r holl dai fforddiadwy newydd yn 2014-15, gyda grant gan Lywodraeth Cymru yn cefnogi’r mwyafrif ohonynt. Yn 2016-17, amcangyfrifir y bydd 2,700 o dai fforddiadwy newydd yn cael eu darparu gan gymdeithasau tai, awdurdodau lleol a’r sector preifat. Mae hynny tua hanner yr hyn sydd ei angen yn ôl ymchwil Dr Holmans, er bod y diffiniad o ‘sector cymdeithasol’ a ddefnyddiwyd ganddo hefyd yn cynnwys eiddo a rentir yn breifat lle hawlir budd-dal tai i helpu i dalu’r rhent.

Mae rôl i’r sector rhentu preifat hefyd, o ran creu buddsoddiad mewn adeiladu newydd. Gan gyfrif am 14% o’r stoc tai cyfan, a’r ffigur hwnnw’n tyfu, mae dwywaith gymaint o bobl yn rhentu oddi wrth landlordiaid preifat nag sy’n rhentu oddi wrth awdurdodau lleol. Disgrifiwyd y cynnydd hwn ym maint y sector fel y newid strwythurol mwyaf yn y farchnad dai ers dwy genhedlaeth.

Tai fforddiadwy

Mae’r rhain yn cynnwys tai rhent cymdeithasol a ddarperir gan awdurdodau lleol a chymdeithasau tai, yn ogystal â thai canolradd. Mae tai canolradd yn golygu eiddo y mae ei bris neu ei rent yn uwch na thai rhent cymdeithasol ond yn is na’r farchnad dai.

Beth yw’r rhwystrau i adeiladu tai?

Gyda phrisiau tai canolrifol yng Nghymru dros chwe gwaith yn fwy na’r incwm canolrifol yn 2015 (o’u cymharu â thua thair gwaith yr incwm canolrifol ym 1999), un o’r rhwystrau mawr i berchentyaeth a’r cyflenwad o dai newydd fu’r ffaith ei bod yn anodd sicrhau cyllid morgeisi. I ymdrin â hyn, cyflwynodd Llywodraeth ddiwethaf Cymru’r cynllun Cymorth i Brynu – Cymru. Mae’n cynorthwyo perchentyaeth trwy ganiatáu i’r sawl sydd â blaendal llai i brynu cartref ac mae hefyd yn cefnogi’r diwydiant adeiladu. Mae’r cynllun wedi helpu tua 3,000 o aelwydydd i brynu cartref. Fe’i hestynnwyd yn ddiweddar i 2021 ac mae posibilrwydd y bydd yn helpu hyd at 6,000 o aelwydydd yn ychwanegol.

Wrth sôn am rwystrau rhag datblygu, mae datblygwyr yn cyfeirio at fiwrocratiaeth ddiangen yn y system gynllunio, costau ychwanegol oherwydd rheoliadau adeiladu, cyflenwad annigonol o dir, a’r dull a ddefnyddir i ddarparu tai fforddiadwy mewn datblygiadau newydd. Maent hefyd yn haeru bod hyn yn gwneud Cymru yn lle llai deniadol ar gyfer buddsoddi arian datblygu. Gall y ffactorau hyn effeithio ar ddichonoldeb a rhoi stop ar ddatblygiad cyn iddo ddechrau.

Y ffordd ymlaen?

Yn hanesyddol, swm cymharol fach yw’r arian cyhoeddus a ddyrannwyd i dai yng Nghymru. A grantiau cyfalaf yn benodol yn annhebygol o gynyddu’n sylweddol yn ystod y Pumed Cynulliad, bydd angen cydweithredu agos â’r sector cymdeithasau tai yn benodol wrth iddo chwilio am ffyrdd mwy arloesol a chynaliadwy o ariannu tai fforddiadwy.

Hyd yn oed â chyllid uniongyrchol ychwanegol, ni all Llywodraeth Cymru fodloni’r angen am dai ar ei phen ei hun. Trwy weithio mewn partneriaeth gyda rhanddeiliaid yn y sector cyhoeddus, y sector preifat a’r trydydd sector, gall Llywodraeth Cymru roi arweiniad strategol a chreu amgylchedd rheoleiddiol sy’n annog ac yn hwyluso gwaith datblygu.

Yn y Pedwerydd Cynulliad, ymddengys i Lywodraeth Cymru daro ei tharged o ddarparu 10,000 o gartrefi fforddiadwy ychwanegol. A fydd y Pumed Cynulliad yn gweld targed tai fforddiadwy mwy uchelgeisiol, yn unol ag ymchwil Holmans ac, am y tro cyntaf, darged cyffredinol ar gyfer adeiladu tai? A yw hefyd yn bryd datblygu strategaeth dai genedlaethol newydd?

I ryw raddau, caiff llwyddiant Llywodraeth Cymru ei asesu ar sail ystadegau crai: digartrefedd, nifer y tai a adeiledir, a pherchentyaeth. Ond gwyddom fod tai yn cael effaith eang, ar iechyd, cyrhaeddiad addysgol a thlodi, a bod tai hefyd yn dod â manteision ehangach o ran yr economi ac adfywio.

Mewn gwirionedd, mae mwy i dai na phedair wal a tho. Yn y cyd-destun hwnnw y dylid tafoli llwyddiant polisi tai Llywodraeth nesaf Cymru.

Ffynonellau allweddol