Prisiau tai

15 Gorffennaf 2014

Erthygl gan Jonathan Baxter, Gwasanaeth Ymchwil Cynulliad Cenedlaethol Cymru

Nid oes diwrnod yn mynd heibio heb inni glywed am brisiau tai yn y penawdau newydd, ac yn aml, ymddengys bod yr ystadegau’n croesddweud ei gilydd. Mae Nationwide a Halifax yn cynhyrchu mynegai prisiau tai, ar sail y morgeisi a gwblheir ganddynt hwy eu hunain, ond mae’r blog hwn yn canolbwyntio ar fynegai’r Gofrestrfa Tir, a ystyrir yn fynegai mwy cynhwysfawr gan ei fod yn cynnwys y farchnad yn ei chyfanrwydd.

A oes swigen tai? Mae’n dibynnu ar ba ffigurau yr ydych yn edrych arnynt, ond, nid yn achos y rhan fwyaf o bobl Cymru, nac yn wir, mewn llawer man arall yn y wlad, yn ôl data’r Gofrestrfa Tir. Ym mis Mehefin, awgrymodd Eric Pickles, Ysgrifennydd Cymunedau Llywodraeth y DU, mai yn nychymyg pobl yn unig yr oedd unrhyw swigod. Nid yw pawb o’r un farn, fodd bynnag, nid pob un o’i gydweithwyr yn y cabinet hyd yn oed.

Mae prisiau tai yn Llundain yn codi i’r entrychion, yn codi bron i 19% bob blwyddyn yn ôl data a gyhoeddwyd gan y Gofrestrfa Tir. Mae cartref cyffredin yn Llundain bellach yn costio tua £440,000, sef bron bedair gwaith gymaint â’r £117,000 y bydd angen i chi ei dalu i brynu cartref cyffredin yng Nghymru.

Dengys yr un data bod Cymru yn arwain y ffordd, nid o ran y cynnydd yn mhrisiau tai, ond yn hytrach o ran y gostyngiad yn y prisiau. Erbyn hyn, mae tŷ cyffredin ym Merthyr yn costio ychydig dros £60,000 ar gyfartaledd, sydd 13.2% yn llai nag yr oedd flwyddyn yn ôl. Y gostyngiad ym Merthyr oedd y mwyaf yn unrhyw fan yng Nghymru a Lloegr. Ym Mlaenau Gwent yr oedd yr ail ostyngiad mwyaf, sef dros 10%. Fodd bynnag, mae’n werth nodi, yn draddodiadol, mai niferoedd bach iawn o dai a werthir yn y ddwy ardal hon. Cymharwch Merthyr a Blaenau Gwent ag ardal Walthamstow (ym mwrdeistref Waltham Forest) yng ngogledd-ddwyrain Llundain, sy’n dod yn fwyfwy poblogaidd. Mae prisiau tai yno wedi codi 26.3% mewn blwyddyn, sy’n gyfradd uwch nag unrhyw ardal arall yng Nghymru a Lloegr. Bellach, mae cartref cyffredin yn Waltham Forest yn costio £327,784 ar gyfartaledd. Yng Nghymru, ar Ynys Môn y bu’r cynnydd cyflymaf ym mhrisiau tai. Yno roedd prisiau tai’n cynyddu 8.5% ac yn costio oddeutu £135,000 ar gyfartaledd.

Wrth gwrs, fe allech wneud yr un cymariaethau rhwng Llundain a llawer o rannau eraill o Gymru a Lloegr; dim ond cynnydd o 0.9% a gafwyd yn y prisiau yng ngogledd-ddwyrain Lloegr, sydd hyd yn oed yn is na’r cyfartaledd o 2.3% a gafwyd yng Nghymru. Yr hyn y mae’r ystadegau’n ei ddangos yw bod dwy farchnad tai: un yn Llundain a de-ddwyrain Lloegr, a’r llall yng ngweddill y wlad.

Pam mae prisiau tai mewn rhannau o Lundain a de-ddwyrain Lloegr yn codi mor gyflym? Mae amrywiaeth o ffactorau, ond y dylanwad mwyaf ar brisiau tai, yn ôl pob golwg, yw’r prinder dybryd o dai. Dywedodd Mark Carney, Llywodraethwr Banc Lloegr, fod Canada, ei wlad enedigol, sydd â hanner poblogaeth y DU yn adeiladu ddwywaith gymaint o gartrefi â’r DU bob blwyddyn.

Mae economegwyr wedi lleisio pryderon am y cynnydd yn y prisiau yn Llundain a de-ddwyrain Lloegr, a’r goblygiadau ar gyfer gweddill y wlad, a soniodd y Gronfa Ariannol Ryngwladol (IMF) am chwyddiant arbennig o uchel ym mhrisiau tai Llundain, a oedd yn dod yn fwy cyffredin. Fodd bynnag, er nad yw’r IMF yn credu bod cynnydd blynyddol sydd bron â chyrraedd 20% yn “swigen a arweinir gan gredyd” mae’n sôn y gallai cymarebau uchel o fenthyciadau o gymharu ag incwm fod yn risg pe byddai incwm benthycwyr neu’r cyfraddau llog yn newid.

Ni all Banc Lloegr fynd i’r afael â’r rhwystrau polisi sy’n effeithio ar adeiladu tai. Er enghraifft, mae materion cynllunio yn fater i Lywodraeth Cymru. Yr hyn y gall ei wneud, drwy ei Bwyllgor Polisi Ariannol (FPC), a sefydlwyd yn sgîl yr argyfwng bancio yn 2007-08, yw cymryd camau i reoli’r cymarebau uchel o fenthyciadau o gymharu ag incwm, a amlygwyd gan yr IMF fel risg i’r economi. Roedd Mr Carney yn cytuno bod y cymarebau hynny wedi cynyddu’n sylweddol dros y flwyddyn ddiwethaf, i’r lefel uchaf erioed.

Erbyn hyn, mae’r Pwyllgor Polisi Ariannol wedi cyhoeddi y bydd yn rhaid i fenthycwyr wneud dau brawf newydd: prawf fforddiadwyedd i weld a allai benthycwyr barhau i fforddio eu morgais pe bai’r cyfraddau llog 3% yn uwch, rhywbeth y mae sawl “benthyciwr doeth”, chwedl Mr Carney, eisoes wedi’i wneud. Yr ail amod newydd yw na chaiff dim mwy na 15% o fenthycwyr preswyl newydd cwmni sy’n rhoi’r arian, fod ar gymhareb benthyciad ac incwm o fwy na 4.5. Er syndod efallai, mae Mr Carney yn credu mai ychydig iawn o effaith a gaiff y newidiadau hyn ar y farchnad yn y DU yn ei chyfanrwydd. Fodd bynnag, ni fwriedir i’r mesurau gael effaith ar unwaith. Maent yn debycach i bolisi yswiriant mewn gwirionedd; eu nod yw amddiffyn yr economi ymhen blynyddoedd pan fydd cyfraddau llog yn debygol o fod yn sylweddol uwch na’r 0.5% presennol, a phan fydd prisiau tai o bosibl yn uwch fyth.

Nid yw’r amod newydd sy’n cyfyngu ar fanciau rhag cynnig morgeisi ar sail cymhareb uchel rhwng benthyciadau ac incwm yn eu hatal rhag cynnig benthyciadau unigol ar fwy na 4.5 gwaith incwm benthycwyr. Dim ond y gallai effeithio ar nifer y benthyciadau hynny a roddir. Mae map rhyngweithiol sy’n dangos prisiau tai hanesyddol o gymharu â chymarebau incwm ar gyfer Lloegr i’w gael yma, ac mae’r Gwasanaeth Ymchwil wedi llunio’r mapiau isod i ddangos sut mae’r cymarebau incwm a phrisiau tai wedi newid yng Nghymru dros 15 mlynedd cyntaf datganoli.

IncometoHousePrice13CYM

IncometoHousePrice13CYMWrth gwrs, ni chaiff y stori gyfan ei hadrodd yn y mathau hyn o fapiau, ac yn sicr nid ydynt yn golygu bod rhannau penodol o’r wlad yn anfforddiadwy. Maent yn dangos cymarebau prisiau ac incwm, nid cymarebau benthyciadau ac incwm, ac nid ydynt yn cymryd unrhyw flaendal i ystyriaeth. Nid ydynt ychwaith yn cymryd i ystyriaeth aelwydydd sydd â mwy nag un incwm. Yr hyn y maent yn ei wneud yw dangos ei bod yn llawer mwy costus i bobl fod yn berchen ar eu cartrefi, sy’n gostus iawn mewn sawl man. Bydd gwleidyddion, economegwyr ac, efallai yn bwysicaf oll, benthycwyr, yn edrych ar sut y bydd y farchnad yn datblygu dros yr ychydig fisoedd nesaf, a sut y bydd yn ymateb i’r cynnydd hir-ddisgwyliedig mewn cyfraddau llog yn ddiweddarach eleni.